Com a reforma tributária, o aluguel vai ficar mais caro e menos rentável. E agora?

Entenda como as novas regras tarifárias impactam locadores e inquilinos e o que fazer para mitigar os efeitos Por Daniel Faidiga e Joana Braga

Tem muita gente que vive de renda de aluguel ou que usa essa renda para complementar suas receitas. Mas muitos dos contribuintes sequer se atentaram em como o seu “negócio” de locação será afetado pelas novas regras da reforma tributária. Pensemos primeiro na pessoa física como locadora. O recebimento de aluguéis é renda tributada segundo a tabela progressiva do Imposto de Renda, podendo chegar até 27,5% e só. No entanto, em alguns casos, mesmo a pessoa física pagará, além do Imposto de Renda, os novos tributos: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição Sobre Bens Serviços).

E de quanto estamos falando? A alíquota ainda não foi regulamentada, mas a projeção é de 8,4% sobre o valor total dos rendimentos. A boa notícia (se é que dá para dizer isso) é que a lei permite que sejam descontados os créditos dos impostos (CBS/IBS) sobre a aquisição de bens e serviços ligados à sua atividade para compensá-los com o IBS e CBS devidos. Ou seja, dá para pagar os 27,5% mais algo que não será 8,4%. Só depende da pessoa física aprender a fazer o controle de créditos e débitos, algo que hoje, nas sistemáticas de PIS/Cofins e de ICMS (Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços), são das matérias de mais difícil entendimento.

No caso do recebimento de aluguel pela pessoa jurídica, toda e qualquer empresa será contribuinte dos novos impostos. No entanto, como a empresa deixa de pagar PIS/Cofins para pagar IBS/CBS, é possível dizer que o aumento será um pouco menor do que o da pessoa física. Importante que o direito de creditamento de IBS/CBS é o mesmo explicado para a pessoa física.

Uma diferença importante que não pode ser ignorada: se a locação é de casa de temporada ou de AirBnB, ela será tratada pela legislação como uma atividade profissional de hotelaria com alíquota de 28% (também uma estimativa e sujeita a redutores e créditos), fora a tributação normal sobre a renda. Ao que parece, turismo e lazer não são mais para amadores.

Organizar desde já as despesas dos imóveis para gerar créditos e, assim, reduzir a alíquota efetiva dos novos tributos é uma boa ideia. Mas os impactos da reforma tributária não se limitam a isso. Imagine o caso de uma pessoa física não contribuinte que alugue imóveis para uma pessoa jurídica que recolhe IBS/CBS. Como o locador não paga os novos tributos, o inquilino não consegue aproveitar créditos, o que aumenta seu custo em quase 9%. Diante disso, quais as alternativas do inquilino? Arcar com o custo adicional, repassá-lo aos seus próprios clientes ou simplesmente mudar de imóvel?

O contrário também levanta preocupações. Quando uma pessoa jurídica aluga um imóvel e paga quase 5% a mais de imposto, esse valor pode virar crédito se o locatário também for contribuinte. Porém, se o inquilino for um não contribuinte, como uma pessoa física ou empresa optante do Simples, esse valor se transforma em um aumento direto no custo, sem possibilidade de compensação. Nesse cenário, a renda do locador será reduzida ou o valor será repassado? E se for repassado, o locatário aceitará pagar mais ou procurará outro local?

Não se trata, portanto, apenas de um aumento de carga tributária. O que se impõe é uma necessidade de adaptação dos contratos vigentes e futuros, além de uma análise cuidadosa sobre a dinâmica dos créditos tributários. Diante disso, não se pode esperar passivamente pelos efeitos da Reforma. O novo “empresário da locação” precisa se profissionalizar do ponto de vista tributário e buscar orientação especializada para estruturar suas operações da forma mais eficiente possível e mitigar os impactos sobre suas locações.

- Daniel Bijos Faidiga é advogado especializado em planejamento patrimonial, nova economia, assuntos digitais e sócio da LBZ Advocacia.
- Joana Bethonico Braga é advogada e graduada em jornalismo, com pós-graduação em Direito Civil e especialização em Direito Empresarial. Trabalha com planejamento patrimonial e sucessório na LBZ Advocacia.

Fonte: Monitor Mercantil